买卖真实、有付款、有过户，并不当然排除债权人撤销权。建材商同意解除房产保全后，若客户以明显不合理低价卖房，损害债权实现，且买方知道或者应当知道该情形，仍可请求法院撤销。应先检查撤保和解中是否另有债务免除，再固定交易时价格、真实对价和买方知情材料，避免把“撤保”误当成已经清偿。

当时同意撤保，究竟同意了什么

以一类建材结算安排为例：佛山供应商因装修承包商拖欠货款申请保全，客户提出卖房筹款，供应商为促成交易申请解除。房子过户后，客户仍未支付约定货款，供应商才发现成交价明显偏低。追查时首先要取回撤保申请、解除保全裁定和双方当时的完整通信，确认解除的是哪套房、哪项措施。

解除保全会改变房产受到司法控制的状态，但不能仅凭该程序动作认定货款已结清。如果和解还约定了债务减免、以其他财产清偿，或者供应商已收足和解款，则应另核债权实际余额。只把撤保申请提交法院，却没有约定价款监管、付款期限或替代担保，可能失去原有控制条件；这不意味着事后当然具备撤销买卖的理由。

供应商还应核查被卖房屋原本属于谁。客户是公司而房产登记在法定代表人个人名下，不能跳过个人是否负有债务、担保等问题，把房屋直接当作公司责任财产。本篇讨论的是债务人处分其本人财产的情形。供货发生、货款债权形成、卖房及过户的先后也应分开列明，不能用后来取得的判决日期代替债权形成时间。

真实成交为何仍可能被撤销

民法典第五百三十九条针对的就包括明显不合理低价的有偿转让。撤销这种行为，不以证明双方根本没有买卖为前提。诉讼中仍需查明房产出售条件、交易对清偿的影响，以及买方是否知道或者应当知道。

房屋价格比较要回到交易发生时。现在的挂牌价、客户几年前购房的成本，以及中介口头说“至少还能多卖几十万”，都不能直接代替当时当地的市场成交价。楼层、面积、用途、租赁占用、装修和权利负担，应与比较样本保持可比；有重大差异时说明调整理由，争议较大可依法申请评估。

合同编通则司法解释第四十二条规定，转让价不到交易时当地市场价或指导价百分之七十的，一般可以认定为明显不合理低价；亲属、关联交易不受该比例限制。这是价格判断规则，并没有免除债权受损和买方知情的审查。也不能把百分之七十当成所有交易均可套用的绝对分界线。

核对价格时应把买方真实付出的总对价还原出来。合同写明的首付款之外，买方是否代偿了卖方银行贷款、按约向第三人支付了价款？这些金额若真实、属于交易对价，应避免漏算；同一笔代偿也不能既计入价款，再作为折价理由重复扣除。所谓代偿只有口头说明、无银行还贷凭证，仍需核验。买方付款后资金原路退回，则要继续查明退款依据。

如果低价只存在于网签申报文件，而双方另有真实付款安排，应以查实的交易内容分析。供应商不能挑最低的一个书面数字起诉，也不应在未查清时把税务申报价等同于实际价格。

买方参与撤保谈判，是一条需要展开的证据

买方知道房子曾被查封，不等于当然知道低价交易会损害这位供应商的债权。相反，买方若参加过三方协商，明确知道客户仍欠货款、出售所得应先偿还供应商，随后又配合异常低价及款项绕付，相关记录就可能形成更具体的知情证据。

可以沿着成交沟通查找原始邮件、群聊、三方付款说明和中介见证材料，保留发送主体、时间以及上下文。只截取买方说“知道欠钱”四个字，无法说明知道哪笔欠款、数额和何时知悉。买方与客户的亲属或控制关系可提供判断线索，但不能替代交易、资金及清偿能力证据。

对债权的损害也要落到资产变化。客户虽低价出售一套房，仍有足够无争议财产支付货款，与房产是唯一主要资产、售后账户又无可执行余额，结论可能不同。应核对售房款实际到账及去向，连同抵押债务、其他可执行财产一并分析，不宜只用“客户仍不付款”证明资产转让必然损害债权。

若查明房产按合理价格成交，买方实际付款且不知损害债权的情形，仅因客户后来把售房款另行转走，并不足以当然撤销原买卖。此时需要追踪后续资金处分是否另有法律上的救济依据，不能把卖方后来的每一个行为都归责于买方。

起诉请求要能接上后续返还与执行

撤销权受专门期间限制：依民法典第五百四十一条，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使；自债务人行为发生之日起五年未行使，该权利消灭。收到房产档案、发现价格和知情材料的日期都要保存，不应想当然地等货款案件执行终本后才起算。继续催款也不能当然把撤销权的一年期间重新计算。

起诉时，债务人和买方应列为共同被告，并依法核查管辖。请求不能只写一句“把房追回来”。合同编通则司法解释第四十六条允许同时请求相对人向债务人返还财产、折价补偿等；房屋能否返还、是否已再转让，应有对应事实和具体请求。对后来受让人或新设权利，也不能仅凭原交易被撤销就认定当然消灭。

撤销范围原则上以债权为限，司法解释第四十五条又区分标的可分与不可分。不能简单用货款除以房屋估值，要求法院只撤销房屋的一小块。应结合标的是否可分及请求内容处理，同时核对是否需要保全相对人财产，避免诉讼期间再发生处分。

撤销成功也不意味着房屋归供应商所有。其作用及返还后果服务于责任财产恢复，货款如何受偿仍须结合生效文书和执行程序。原抵押等权利负担、其他债权人的程序地位，均可能影响最终回款，不能把房屋市值直接记作预计收回的货款。

佛山孟翔律师实务提醒

建材企业决定为客户卖房而撤保时，宜核实待售房产、预计净价款、收款账户与付款节点，再判断是否需要书面付款安排或替代担保。已经撤保的，先把当时谈判参加人及承诺原文补齐，尤其核对买方是否参与、是否收到货款清偿安排；事后补写一份未经买方确认的说明，不能代替当时形成的记录。

孟翔律师，广东佛山执业律师、广东尚尧律师事务所执行主任，兰州大学法律硕士。对于已完成过户的房屋，供应商下一步应取得能够对应登记变动的交易材料，将发现日期与付款流水共同交给案件承办人员，及时判断撤销请求及保全方案，不要只等待客户下一次口头付款承诺。

依据：[民法典第五百三十八条至第五百四十二条](https://www.cac.gov.cn/2020-06/01/c_15925617772683192.htm)；[合同编通则司法解释第四十二条、第四十四条至第四十六条](https://sfj.nanjing.gov.cn/ztzl/fzxc/flfg/202312/t20231219_4124934.html)。