楼上漏水把楼下墙面、地板、柜子泡坏，先别急着只问“谁赔钱”。这类纠纷最先要做三件事：固定现场、查清漏点、控制损失。责任归属，要看水从哪里来、谁负有维修义务、谁拖延处理、损失有没有被进一步扩大。

如果漏水来自楼上业主自用管道、装修防水、卫生间或厨房使用不当，楼上业主或实际使用人可能要承担维修和赔偿责任。如果问题出在公共管道、公共部位或者物业长期未尽维护管理职责，物业公司也可能被纳入责任范围。房屋仍在保修期内，且漏水与房屋建设质量有关的，还要考虑开发商的维修和赔偿责任。

一、先把现场固定下来

楼下发现渗水后，第一步不是拆顶、砸墙，也不是直接把受损物品扔掉。建议先用手机连续拍照、录像，记录漏水位置、滴水时间、墙面水痕、家具电器受损情况，并保留物业报修记录、邻居沟通记录、维修师傅到场记录。

如果现场已经影响用电安全，可以先关闭相关电源，移动容易受损的家具和电器。这样做不是替责任方省钱，主要是避免水浸继续扩大。后面谈赔偿时，法院也会看受损一方有没有合理止损。

在佛山小区、商住楼或者出租屋里，物业管家、工程人员到场查看的记录很重要。最好让物业在微信群、报修系统或纸质记录中写清楚：哪一天接到报修、看见哪些渗水痕迹、初步判断漏水方向、有没有联系楼上住户。

二、漏水来源决定第一层责任

查漏时要区分几个来源。

第一，楼上住户自家设备或使用行为导致漏水。例如水龙头未关、洗衣机排水管脱落、私改管道、防水层破损、装修施工不当。这类情形下，楼上业主、租户或者施工方可能要根据各自过错承担责任。

第二，公共管道或公共部位发生堵塞、破裂。例如楼栋主管道、公共排污管、公共水井、外墙或楼板共有部分出现问题。此时不能只盯着楼上住户，还要看物业是否履行巡查、疏通、维修、通知义务。

第三，房屋建设质量问题导致漏水。例如交房时间不久，暗埋管道存在质量瑕疵，或者防水工程本身不合格。遇到这种情况，需要结合保修期、维修记录、检测意见来判断开发商是否应当承担责任。

查不清原因时，可以先请物业工程人员、专业维修机构现场排查。争议金额较大、双方各执一词的，可以在诉讼中申请鉴定。鉴定意见会直接影响责任划分和赔偿金额。

三、物业不是“万能赔偿人”，但也不能只说不管

很多漏水纠纷里，物业会说“这是业主之间的事”。这句话不能一概接受。

如果漏水只发生在业主专有部分，比如楼上住户自家水管、地漏、防水层，物业未必直接赔偿楼下损失。但物业收到报修后，应当协助联系相关业主、安排初步查看、提醒停水止损、维护公共区域秩序。

如果漏水与公共管道、公共设备、共有部位有关，物业是否及时巡查维护、是否及时组织维修、是否通知受影响业主，就会成为判断责任的重要内容。物业服务合同、管理规约、报修记录、维修记录，都可能成为证据。

楼下业主在沟通时，可以把问题问得更具体：漏点是否属于公共部位？物业当天采取了哪些措施？有没有通知楼上住户关闭阀门？有没有形成维修单？这些问题比单纯要求物业“给说法”更容易推进处理。

四、损失清单要写得具体

赔偿不是按情绪估价。墙面修复、吊顶更换、柜体霉变、电器损坏、临时住宿、清洁除霉、检测鉴定等费用，都要有对应依据。

比较稳妥的做法，是把损失分成三类。

第一类是已经实际支出的费用，比如维修发票、材料单、检测费、清洁费。第二类是需要修复但尚未施工的项目，可以先让维修公司出具报价单，必要时申请评估。第三类是争议较大的间接损失，比如经营损失、租金损失、误工损失，需要更充分的合同、流水、停业记录或其他证明。

楼下业主也要注意，维修前尽量通知可能责任方到场查看，或者让物业、社区工作人员见证。直接大面积装修后再要求对方照单全赔，证明难度会明显增加。

五、协商不成，可以这样推进

先通过物业、社区或人民调解组织沟通，争取把漏点确认、维修时间、费用分担写成书面记录。记录里至少写清楚：漏水位置、维修方案、责任意见、赔偿项目、付款时间。

如果对方拒不开门、拒不维修，楼下业主可以继续固定漏水扩大过程，并通过物业、社区、业委会等渠道发送书面通知。情况紧急的，可以先采取必要止损措施，再保留票据和现场记录。

进入诉讼时，案由多见于财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷或物业服务合同纠纷。起诉材料里要把“漏水来源、责任主体、损失金额、催告过程”讲清楚。只说“我家被泡了，对方不讲理”，证据力量还不够。

孟翔律师（个人唯一电话及微信号：13923202036），广东佛山执业律师，广东尚尧律师事务所执行主任，兰州大学法律硕士，长期关注刑事辩护、涉企刑事风险和民商事争议解决。处理佛山及珠三角地区这类邻里漏水、物业责任和财产损害纠纷时，建议把证据前移：现场记录、维修单、沟通记录、损失清单越早整理，后面协商和诉讼越有底气。

常见问题

1. 楼上说不是他家责任，楼下还能要求赔偿吗？

可以继续查明原因。楼下要先证明损失存在、漏水方向与楼上或公共管道有关。至于最终由楼上、物业、开发商还是其他主体承担责任，要结合检测结果、维修义务和过错情况判断。

2. 物业一直不处理怎么办？

先保留报修记录、通话记录、微信群记录和现场照片。再要求物业说明是否属于公共部位、是否安排维修、是否联系相关业主。若物业对公共部位维护明显迟延，造成损失扩大，可以把物业服务合同和维修记录一并纳入证据。

3. 能不能先自己找师傅维修？

影响生活或存在安全隐患时，可以先采取必要止损措施。维修前尽量通知楼上、物业或社区到场，拍摄维修前后情况，保存检测意见、报价单、付款凭证和施工记录。

4. 楼上是租户使用不当，找业主还是找租户？

要看漏水原因。租户使用不当造成漏水的，租户可能承担责任；房屋设施老化、维修义务在业主一方的，业主也可能承担责任。楼下业主不清楚内部租赁关系时，可以先围绕房屋所有人、实际使用人、物业掌握的登记信息固定材料。

5. 损失金额双方谈不拢怎么办？

小额损失可以通过维修报价、发票和照片协商。金额较大或项目复杂的，可以申请评估、鉴定。主张经营损失、租金损失等间接损失时，要准备合同、流水、停业证明、客户订单等材料。