厂房分拆出售时，“园区道路和设施永久共用”不能代替具体的权利安排。应先核实能否依法分割转让，再分别确定哪些属于共有、哪些是相邻关系中的必要便利、哪些需要通过地役权等约定取得稳定使用依据。使用范围、期限、登记和维护责任应与每一份销售合同衔接，不能等最后一栋卖完才让买方自行协调。

设想高明一个工业园先卖临路的A栋，再卖后排B栋。B栋货车必须经过A栋前场，地下管线也穿过该区域。销售人员向A买家承诺“买下以后独立围闭管理”，向B买家承诺“原来怎么走，以后都照旧”。如果文件里只有厂房面积和一张模糊总图，两个买家收楼后提出的要求就可能正面冲突。问题并非少写一句友好协商，而是出售时没有安排同一块空间上相互制约的权利。

首次出售前，把能卖的范围与必须留下的使用条件画在同一张图上

分栋销售，不代表土地和建筑物当然具备独立转让、登记条件。应核对土地性质、用地文件、出让合同、规划条件、原有权属和当地适用的工业物业管理要求。国有建设用地与集体建设用地不能只凭同一套销售文本处理，已有抵押或查封等限制也不能略过。

《不动产登记暂行条例实施细则》第五条涉及不动产单元的权属界线和独立使用价值；《民法典》第三百五十六、三百五十七条规定了建设用地使用权与相应建筑物等一并处分。销售合同可以约定各方配合办理手续，却不能仅靠画一条线，就创造出必然可以单独登记的厂房或场地。

在可行方案基础上，再将通道、卸货位、地下管线、阀门井和检修入口逐一编号，叠加到有清晰界址的图纸中。标注的不只是现状，还有销售后的归属和使用方式。某条路位于园区红线内，并不足以证明卖方可把它排他出售给一家；某处场地现在由大家使用，也未必已经依法成为全体买家共有。

这一轮核对宜在首份合同签署前完成。先把前场无保留地卖出，再向后排买家承诺可长期卸货，会增加取得前场权利人同意和调整交易的难度。

依法共有的部分，不宜再包装成卖方随时可以收回的优惠

在建筑物区分所有的适用范围内，《民法典》第二百七十一至二百七十四条区分专有部分与共有部分，对建筑区划内道路等也有规定，并保留城镇公共道路等例外。不能把所有工业园的道路一概认作开发企业私产，也不能反过来断言整个园区的每条路都属于所有购房企业共有。

对依法共有的道路、公用设施及其占用范围，销售文件和登记资料应反映真实属性。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条要求，房屋首次登记时依法属于业主共有的相应不动产一并登记为业主共有，房屋转让时相关共有权利依法一并转让。

如果是另行共同出资形成的一般共有资产，则需查明共有已经成立、共有类型和份额，不能只按谁用得多就确定产权。共有设施的管理、重大修缮和费用承担，应适用相应共有规则；涉及业主共同决定事项的，也不能用卖方与某一买家的私下承诺替代法定程序。

销售人员可以解释使用安排，但卖方不能单方面保留任意指定一家独占全部共有卸货区的权利。共有身份确定后，管理方案仍要兼顾其他权利人，并依相应权限和程序作出决定，不能只凭某一份销售合同排除其他共有人的权益。

跨过别人权属范围长期使用，不能只依赖“相邻厂房应该互相方便”

相邻关系可以提供必要的保障。《民法典》第二百九十一、二百九十二条分别涉及必须利用相邻土地通行，以及建造、修缮和铺设管线等必要便利；第二百九十五、二百九十六条还要求注意安全和避免损害。

但必要便利不等于每天不限时占据他人前场，更不等于可以长期堆货、增铺任意管线或把卸货区转给第三方经营。是否必须利用、怎样减少负担，都需结合实际条件判断。企业若依赖大车通行、固定卸货窗口和长期检修入口，应在购买时把这些需求落实，不能期待日后仅用相邻关系解决全部经营便利。

对利用他人不动产提高本方不动产效益的安排，可以结合权属和需求审查设立地役权。《民法典》第三百七十二条区分提供利用的供役地和受益的需役地，第三百七十三条要求采用书面形式，并明确位置、目的、方法、期限和费用等内容。不是写上“双方互相支持”，就已经把哪块地、由谁怎样使用说清楚。

同一园区尚由一个主体持有时，也不宜把企业内部通行习惯直接说成已经存在对自己的地役权。应结合分割和转让顺序，在相应权利主体之间安排合法有效的权利设立及登记衔接；已经存在他人用益物权的，还应关注第三百七十九条规定的同意要求。

地役权的设立、登记和期限，三个问题不能混写

地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这是《民法典》第三百七十四条的规则。没有登记，不代表已生效的地役权合同对原当事人毫无约束；已有合同，也不等于一定能对抗以后所有买受人。

考虑后续转卖、分割等变化，销售文件应落实登记配合。按照实施细则第六十至六十四条，首次登记需要需役地、供役地权属证书、地役权合同等必要文件。供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记；需役地转移或分割转让涉及已登记地役权的，则按规定一并申请地役权转移登记，并核查有无另行约定及其后果。应把申请人、材料、办理节点及证明交付写清楚，而不只是笼统约定“买方自行办证”。分属不同登记机构管辖时，地役权登记向供役地所在地登记机构申请，并由登记机构衔接另一方的记载。

长期也不等于无期限。《民法典》第三百七十七条规定，地役权期限不得超过相关土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。销售中应核对实际剩余年限，不能在工业用地使用权即将届满时，仍用“永久免费通行”代替期限安排。

后续厂房部分转让时，还应核实转让部分是否涉及地役权，并按第三百八十二、三百八十三条及登记规则处理权利和负担的接续。承诺让后手买家继续遵守，可以作为交易衔接措施，但不能替代依法设立、登记及判断对抗效力的工作。

通行、卸货和管线，销售附件应分别说明允许做什么

通道附件宜对应实际生产车型，明确位置、可通行条件、开放时段、门禁办理和临时维修时的替代安排。图纸上的宽度与现场不一致，或者转弯处被划给另一家独占，都会使文字承诺无法落地。尺寸和承载条件应由具备相应能力的专业人员核实，不由销售人员自行保证。

卸货位需要进一步说明，是经过后短时停靠、按预约轮用，还是特定范围的较长时间使用。卸货是否允许暂存包装物、车辆故障如何移位、旺季冲突怎样排序，应与场地用途和其他权利人的使用相容。卸货位不能仅因在销售图上画了框，就被当然当作可单独出售的车位。

管线安排除了线路，还应覆盖进入检查、维修、更换和必要开挖后的恢复。哪一方提出改线，谁评估替代线路，施工费用和受影响损失怎样依法处理，也应提前考虑。保留管线通行条件，不等于同时承诺了供电容量、持续供水或其他运营服务；这些事项还需核对相应供用关系和条件。

如果共用区域兼有疏散、消防车通行等功能，经营约定必须服从安全要求。《消防法》第二十八条禁止占用、堵塞、封闭相应通道，不能通过“已购买卸货权”排除该义务。同一建筑物由两个以上单位管理或使用时，第十八条还要求明确责任并对共用消防设施等统一管理。

佛山孟翔律师实务提醒：交割时验权利，运行中有人维护

可将销售正文、权属与使用图、地役权安排、设施维护及费用文件逐项核对，但不必把所有内容挤成一条“物业统一协调”。物业企业负责管理，不代表它能代替土地或厂房权利人处分权益；物业撤场后，已经取得的使用权也不应只剩一个失效的联系电话。

维护费用应区分日常保养、重大维修、使用者造成的损坏和改线扩容。约定分摊比例时，同时写清预算、决策、核算资料及紧急处置权限。支付争议不能靠堵塞消防通道解决；对有偿地役权的解除，《民法典》第三百八十四条设有相应条件，不能简化为任何一笔账逾期，管理方就可立即撤销全部通行安排。

交割前，应把厂房权属、共有范围或地役权材料、现场通行测试和维护交接一起核验。登记尚未完成或者使用条件与承诺不符时，按约定和法律处理补正、付款节点及退出责任，不能把“先收楼再协调”当作已经满足交付条件。

高明园区分拆出售最应避免的，是每份合同单看都写得很宽，放到同一张图上却互相排斥。让所有相关买方看到一致的权利边界，并把不能擅自封闭、可以怎样使用、由谁负责维护落实到对应主体，才有机会使生产通行在多次转手后仍保持稳定。

孟翔律师主要执业于广东佛山，现任广东尚尧律师事务所执行主任，兰州大学法律硕士。

主要依据：[民法典物权编](https://www.cac.gov.cn/2020-06/01/c_15925617772683191.htm)、[不动产登记暂行条例实施细则（2024年修正）](https://gtj.yantai.gov.cn/art/2025/6/24/art_41460_2918257.html)、[消防法](https://www.samr.gov.cn/zw/zfxxgk/fdzdgknr/bgt/art/2023/art_e9e34f0731c249a891ea9c925e17f237.html)。